En el estado de la Florida, el sector de bienes raíces se ha convertido en una parte importante en el desarrollo de la economía local, su crecimiento es cada vez mas notorio y las inversiones extranjeras en materia inmobiliaria se han reactivado.
El procedimiento de compra y venta de una propiedad abarca diferentes aspectos, los cuales no muchas veces son entendidos en su totalidad por las partes involucradas (las “Partes”) como son: comprador, vendedor, agentes inmobiliarios y prestamistas, generando así una confusión y tensión durante el proceso de cierre de transacciones inmobiliarias (“Proceso de Cierre”).
En los Estados Unidos solamente una entidad (denominada el “Agente de Cierre”) es responsable por el proceso de cierre. El Agente de Cierre es una ente imparcial que sigue la transacción desde el principio hasta el final y es acordado por las partes o según los términos del contrato de compra venta.
Este artículo tiene por finalidad, brindar una noción general de los pasos que componen el Proceso de Cierre y las diferentes eventualidades que se pueden presentar en cada uno de ellos.
Los pasos que generalmente se encuentran en el Proceso de Cierre son :
- Ejecución del contrato de compra-venta (el “ Contrato”);
- Solicitud del Titulo de Compromiso (Title Commitment);
- Estudio de Título de Compromiso;
- Satisfacción de Requisitos del Titulo de Compromiso;
- Preparación de Documentos de Transferencia de Propiedad;
- Elaboración de HUD;
- Cierre con Traspaso de propiedad y desembolso del dinero.
Por regla general la primera fasede ejecución del Contrato, esta a cargo de los agentes inmobiliarios. Estos por lo general tienen la función de buscar la propiedad, ponerla en venta, negociar el precio y finalmente, entre otros, ejecutar el Contrato. Sin embargo, es siempre recomendable la revisión del Contrato por parte de un abogado antes de firmar el mismo, ya que en muchos casos los agentes inmobiliarios utilizan contratos estándar y no explican la implicación legal de sus clausulas.
Es importante tener en cuenta que, en el Contrato se deben dejar claros los términos básicos como son: las partes, día de cierre, precio, deposito, cargos especiales, los gastos que van a estar a cargo del comprador y el vendedor, las comisiones de los agentes inmobiliarios (las cuales habitualmente son pagadas por el vendedor). Así como también se establece si la compra se realizara en efectivo o si va a ser financiada, caso en el cual el Contrato debe estar sujeto a la obtención del financiamiento.
El deposito de garantia se debe pagar a un “Agente de Custodia”, que es la entidad o personaque se encarga de recibir y mantener los fondos en una cuenta de fideicomiso en beneficio de las partes hasta que se culmine la transacción. El Agente de Custodia puede ser el agente inmobiliario o el abogado del vendedor o el comprador (tenga en cuenta que el deposito jamas es pagado directamente al vendedor). Una vez el comprador envíe el deposito al Agente de Custodia, este tendrá que emitir a la brevedad una certificación escrita de retención del los fondos la cual deber ser entregada a las Partes.
Una vez que el contrato de compra venta es ejecutado por las partes, el Agente de Cierre tendrá que solicitar el Titulo de Compromiso con la compañía de títulos correspondiente. El Titulo de Compromiso es un documento en el que se da a conocer las hipotecas, los defectos, deudas y obligaciones que afectan el titulo de la propiedad en cuestión.
Este proceso de solicitud de titulo, implica para el Agente del Cierre además la búsqueda de información referente a gravámenes, impuestos de la propiedad recientes y de años pasados, solicitud de estatus de crédito hipotecario si es el caso, solicitud ante el condominio donde se encuentra ubicada la propiedad de la Carta de Preclusión, ( la cual señala el estado de cuenta ante la asociación por parte del vendedor) y, solicitud de seguros de propiedad (si el cliente lo desea), entre otros.
Una vez el Agente del Cierre reciba el Titulo de Compromiso, inicia entonces la fase de estudio del título. En esta fase se hace un análisis detallado del estado legal de la propiedad; es decir, se determina si la propiedad tiene o no hipotecas pendientes, permisos abiertos con la ciudad, juicios o embargos, etc. Básicamente se analizan todos los documentos que se encuentran grabados en los registros públicos, que tengan acciones pendientes a tramitar, las cuales deben ser resueltas con el fin de proceder a traspasar la propiedad.
Es muy importante tener presente, que solamente en este punto, en donde empieza el estudio del Titulo de Compromiso, se conoce realmente cual será el periodo de tiempo que se requerirá para cerrar. Lo anterior, ya que muchas veces al recibir el Titulo de Compromiso las Partes evidencian la existencia de acciones pendientes por tramitar, que no pueden ser ejecutadas en el tiempo que señala el Contrato. Tenga presente que, es necesario satisfacer cada uno de los requerimientos del Titulo de Compromiso para que el comprador adquiera la propiedad sin acciones pendientes; de lo contrario, en una futura venta puede tener complicaciones.
Respecto a lo anterior, el Agente de Cierre, debe enviar al abogado del vendedor el Titulo de Compromiso para que este conozca la situación de la propiedad. En caso que se necesite modificar la fecha de cierre como se mencionó en el caso anterior, las Partes de común acuerdo fijarán una fecha limite para proceder al cierre. Adicionalmente, el abogado del vendedor deberá iniciar con la elaboración de documentos de transferencia, los cuales deben ser enviado al Agente del Cierre para su aprobación.
Generalmente, la elaboración de los documentos de transferencia contiene los siguientes documentos básicos:
- Escritura de propiedad (Warranty deed)
- Titulo de Declaración Jurada (Title affidavit);
- Declaración jurada de cierre por parte del vendedor (Closing seller’s affidavit);
- Recibo de venta (Bill of sale).
Sin embargo, como ya se explicó, si el Titulo de Compromiso lo requiere pueden existir documentos adicionales a los básicos que se deben elaborar. El Acto de Impuesto a la Inversion Extranjera en Bienes Raíces de 1980, conocido por sus siglas en ingles “FIRPTA” requiere que el vendedor extranjero no residente en los Estados Unidos, debe presentar el certificadodel Firpta antes del cierre (generalmente es preparado por parte del Contador del vendedor) o el Agente de Cierre debe retener el 15% del precio de venta (con algunas excepciones) y enviarlo al Departamento de Rentas Internas (“IRS”). (Sobre este tema estaremos emitiendo un articulo en nuestras próximas ediciones).
Por su parte, el Agente del Cierre deberá preparar el Documento de Vivienda y Desarrollo Urbano HUD. Este documento refleja detalladamente todas las transacciones financieras que se deben realizar. Es decir, en este documento el vendedor sabe la cantidad neta a recibir una vez aplicados los prorrateos pertinentes, gastos de escrituración, gastos especificados en el contrato, comisiones a agentes inmobiliarios, gastos por honorarios profesionales, etc.
Recuerde que por cierres de propiedades residenciales, el vendedor habitualmente tiene a su cargo el pago de los impuestos de registro, los cuales se calculan teniendo en cuenta el valor del Contrato. Actualmente en la Florida se paga $0.70 por cada $100 del precio de venta o fraccion por la transferencia de bienes raíces. De igual manera el vendedor tiene a su cargo el pago de las comisiones a los agentes inmobiliarios, las cuales generalmente equivalentes al 6% del valor del Contrato, mas los honorarios de su abogado.
Por su parte, el comprador además de los cargos establecidos en el Contrato, habitualmente debe pagar los honorarios de su abogado. Igualmente tiene la responsabilidad de realizar pago de la poliza de seguro del titulo, la cual lo protege de perdida si hay algún riesgo oculto que se descubre posterior a la compra.
Respecto a lo anterior, es importante resaltar que, si bien el Titulo de Compromiso exhibe el estado de la propiedad, existen ciertos riesgos ocultos que el Titulo de Compromiso no puede evidenciar. Como por ejemplo: que el dueño anterior haya declarado incorrectamente su estado civil, dando como resultado una posible reclamación por un cónyuge legal.
El cálculo del seguro del titulo varía en función del precio de compra y se calcula de la siguiente manera: para propiedades con un valor hasta $100,000 se debe pagar $ 5,75 por cada mil, para propiedades con un valor de más de $100,000 se paga $ 5.00 por cada mil.
El HUD debe ser aprobado por el vendedor y el comprador, una vez se cumplen los requisitos establecidos en el Titulo de Compromiso y los documentos de transferencia están aprobados por parte del Agente del Cierre, se procede al cerrar la transacción.
El día del cierre, el Agente del Cierre, deberá tener en una cuenta de fideicomiso los fondos recibidos por parte del comprador y, en caso que el Contrato este sujeto a financiación, los fondos referentes al préstamo. Una vez tenga todo el capital necesario y reciba en original todos los documentos de transferencia, HUD firmados por las partes, podrá entonces proceder con los desembolsos de conformidad al HUD y la registracion del titulo de propiedad en el registro publico.
Recuerde que este tipo de transiciones siempre están sujetas a cambios de ultima hora. Por lo tanto, el HUD puede ser modificado hasta el día del cierre, lo cual muchas veces inquieta a las Partes. Sin embargo esto es un proceso normal y los abogados son los encargados de comunicarle a las Partes como se desarrolla el proceso.
En términos generales, estos son los pasos básicos para la ejecución de una compra de propiedad. No obstante, hay muchos aspectos legales que deben ser estudiados con mucho detenimiento a fin de evitar futuros dolores de cabeza. Muchas veces con el afán de concluir una transacción, las Partes pueden pasar por alto situaciones importantes. Por eso es recomendable siempre contar con la asesoría de un abogado especializado, que le ayude a ver esos detalles que son muy importantes a la hora de adquirir sin problemas una propiedad.
